שוקלים לרכוש קרקע חקלאית?
שוקלים לרכוש קרקע חקלאית? הנה הדברים שכדאי להיזהר מהם
רכישת קרקע חקלאית מתאפיינת בסיכון גבוה מאוד בהשוואה לרכישת דירה מקבלן או יזם. אבל אם בכל זאת בחרתם לרכוש קרקע חקלאית, מומלץ להתעלם מהבטחות שניתנות לכם בעל פה ולוודא שאתם מכירים את כל הסיכונים
מבול של פרסומות מפתה אותנו חדשות לבקרים לרכוש זכות לדירה ובכך להרוויח על הנייר מאות אלפי שקלים אם רק נבחר לרכוש קרקע חקלאית. העסקות מוצגות בפנינו כבוננזת נדל"ן מפתיעה, שמבטיחה תשואות גבוהות מאוד בתוך זמן קצר. המציאות היא שרכישת קרקע חקלאית מתאפיינת בסיכון גבוה מאוד, הרבה יותר בהשוואה לרכישת דירה מקבלן או יזם. מראש כדאי לא להתפתות לעסקות "חד פעמיות" או כאלה שמוצגות כ"הזדמנות של פעם בחיים", כי בדרך כלל בדיוק בעסקות האלה נמצאים המוקשים ובהם נפתח הצוהר לאובדן כספי ההשקעה.
אבל אם בכל זאת בחרתם לרכוש קרקע חקלאית, מומלץ להתעלם מההבטחות שניתנות לכם בעל פה. כדאי לבדוק בכוחות עצמכם כמה נקודות לפני הרכישה, וגם להכיר מקרוב את כל הסיכונים הפוטנציאליים.
וודאו שלא מדובר בשמורת טבע: במקרים נדירים יחסית, שמורות טבע מוצגות כקרקעות חקלאיות. מאחר והחוקים המגנים על שמורות טבע הם נוקשים מאוד, הסיכויים שקרקע כזו תופשר לבנייה הם אפסיים ועל כן חשוב לוודא שהקרקע היא אכן קרקע חקלאית.
שעבודים ועיקולים: עורך הדין ששכרתם לטובת העסקה צריך לוודא שהקרקע שמבקשים לרכוש נקייה מכל שיעבוד או עיקול ושאין בגינה חובות. אם בחרתם שלא לשכור עורך דין, אל תוותרו על הבדיקה הזו – ועשו אותה בכוחות עצמכם.
זהות מוכר הקרקע: חברות שכל עיסוקן נוגע במכירה של קרקעות חקלאיות מציעות במקרים רבים עסקות יקרות מאוד, לאחר שהגורמים הקודמים כבר גזרו את מרבית הרווח הפוטנציאלי. זכרו כי מחירה של יחידת קרקע חקלאית לבניית יחידת דיור חייב להיות נמוך דרמטית בהשוואה לקרקע מופשרת לבנייה – אחרת מדובר בעסקה לא כדאית, וגם זה במקרה הטוב.
חשוב לוודא, לכל הפחות, מתי בוצעה העסקה האחרונה בחלקה או בגוש
מה היסטוריית העסקות: גם אם טוענים בפניכם שאין הדבר אפשרי, כדאי מאוד שלא לרכוש קרקע חקלאית כשאינכם יודעים, לכל הפחות, מתי בוצעה העסקה האחרונה בחלקה או בגוש. דרשו תמיד לראות מסמכים מקוריים של העסקה ואל תסתפקו בהבטחות בעל פה. הבדיקה תאפשר לכם לדעת שהעסקה שביצעתם כדאית מבחינה כלכלית, מעין דאבל צ'ק.
קרקע מזוהמת: במקרים רבים קרקעות חקלאיות נטושות שימשו אזורי תעשייה, או שטחים לאיסוף של שפכים וחומרים מזהמים, אף שהדבר אסור בחוק. בררו אלו מפעלים או גופים עסקיים נמצאים בסמוך והרימו טלפון למשרד להגנת הסביבה, כדי לבדוק אם יש היסטוריה של זיהום או שפכים באזור שבו אתם מבקשים לרכוש. בצעו את הבדיקות הללו בעצמכם.
האם הרשות המקומית מבצעת פעולות להשבחת הקרקע: מוכר הקרקע גוזר את הקופון המיידי במכירתה. לכן, לפני הרכישה חשוב לוודא שהרשות המקומית מבצעת פעולות ועבודות שיאפשרו את שינוי התב"ע, מקרקע המיועדת לצורכי חקלאות – לקרקע המיועדת למגורים. זהו סעיף חשוב מאוד, מאחר שאם אין שינוי בייעוד של הקרקע, היא עלולה להישאר חקלאית למשך זמן רב.
הכירו את הסיכונים
הפשרת הקרקע לבנייה בעוד מספר שנים רב: כשקונים קרקע חקלאית מוותרים לפחות בטווח של 5 שנים או יותר על קבלת תזרים מזומנים בדמות שכר דירה מהכנס. הדבר עלול להיות קריטי, מאחר שברכישת דירה להשקעה אנחנו יכולים לשלם את המשכנתא בעזרת התקבולים משכר הדירה, אך במקרה של משכנתא לקרקע חקלאית, היא לרוב תשולם מכספנו.
יחידת קרקע שרכשנו לא מספיקה אפילו ליחידת דיור אחת: מאחר שהקרקע עדיין לא הופשרה לבנייה ואין תוכנית בנייה בחלקה שבחרנו, לא נוכל לדעת אם מדובר בבנייה רוויה או בבניית צמודי קרקע. כל החלטה הנוגעת להיקף הבנייה המותרת תשנה מאוד את החלק היחסי שלנו במספר יחידות הדיור. במקרים חריגים נגלה שהקרקע שרכשנו לא מספיקה אפילו לבנייה של יחידת דיור אחת – סיכון שלא קיים באף עסקת נדל"ן אחרת.
בנייה בסמוך לקרקע שרכשנו לא מבטיחה הפשרת הקרקע שרכשנו: הטעות הנפוצה ברכישת קרקע חקלאית היא שהמוכר או החברה שממנה אנחנו רוכשים את הקרקע מציגים לנו בנייה למגורים ממש בסמוך. הטענה שלהם היא שממש בקרוב גם הקרקע "שלנו" תופשר ושהבנייה ממש מעבר לפינה. ברוב המקרים אין הדבר כך.
בנייה למגורים בסמוך לקרקע לא מבטיחה דבר !!!
הפקעת שטחים לטובת כבישים: במקרים חריגים מפקיעה המדינה קרקעות חקלאיות לטובת בניית כבישים ותשתיות. על פי החוק, מדינת ישראל רשאית להפקיע עד 25% משטח המצוי בבעלות פרטית. במקרים כאלה זכאי בעל הנכס לפיצוי, אך ברור כי מצב כזה יפגע בתוכנית המקורית שלנו לבניית בנייני מגורים על הקרקע. גם אם המוכר מבטיח לנו שמקרה כזה לא יכול לקרות לעולם – אין להאמין לו.
מכירת חלקות ותת חלקות למספר רוכשים במקביל: חשוב שעורך הדין ששכרתם ושילווה אתכם בביצוע העסקה יוודא שהקרקע לא נמכרת במקביל לרוכש אחר ושתירשם לטובתנו הערת אזהרה.
קושי במכירה ומימוש של הקרקע בבוא העת: אם תבחרו לצאת מהעסקה ולהפוך את ההשקעה לכסף נזיל, אתם עלולים להיתקל במכשולים ובקושי למכור את החלקה בקרקע. קרקע חקלאית פחות סחירה מקרקע מופשרת לבנייה, כך שדרושה כאן הנחה משמעותית על מחיר, שתגלם את הסיכון שבהיעדר נזילות. גם אם הובטח לכם שאת ההשקעה ניתן לממש בקלות – יש לראות בהבטחות אלה כנורת אזהרה.
מתי רכישת קרקע חקלאית הופכת לכדאית בהנחה שייעודה שונה?
עלייה חדה בערך הדירות באזור: מחסור בדירות ועליות מחירים באזור שבו רכשתם קרקע מתבטא בראש ובראשונה במחיר הקרקע היחסי – ומאחר שאתם מחזיקים בקרקע, הרווח הוא שלכם. זהו המניע שמביא את מרבית הרוכשים לבצע עסקות מסוג זה.
בניית שכונה סמוכה: בנייה של שכונה אטרקטיבית וחדשה בסמוך לקרקע שרכשתם יכולה, במקרים אחדים, להעלות את מחירי הדירות העתידיים שייבנו ויתוכננו בקרקע שבבעלותכם.
הגדלת זכויות הבנייה המאושרות בקרקע: אם היתר הבנייה שיינתן על הקרקע שרכשתם יכלול ספר יחידות דיור גבוה מההנחות הבסיסיות שהובילו אתכם לרכישה - ייתכן שהזכויות שלכם לדירות יגדלו, ובמקרים נדירים מאוד יוכפלו. המשמעות: התשואה יכולה להגיע גם למאות אחוזים.
בניית בניין משרדים או מסחר על הקרקע: כשרוכשים את הקרקע החקלאית איש לא מבטיח שייעודה יהיה אכן מגורים. אם שינוי הייעוד הוא מסחרי והאופק שלכם הוא לטווח ארוך, בתנאים מסוימים ובתלות עם היזם המבצע ייתכן שתוכלו לקבל משרד שיהיה בבעלותכם וליהנות בעתיד מהתשואה של השכרתו, או לחלופין – תוכלו למכור את הזכויות ולממש במחיר גבוה.
