דו"ח "0" ונושאים ייחודיים בתמ"א 38

דו"ח "0" ונושאים ייחודיים בתמ"א 38

אז מי אתה דו"ח אפס? ומה השוני בדו"ח 0 בין פרויקטים רגילים לפרויקטים מסוג תמ"א 38?

אם אתם קשורים באופן כזה או אחר ליזמות בניה, וודאי שמעתם על המושג – "דוח 0".  נתחיל מקצת היסטוריה – בעבר הלא רחוק (לפני כמה עשורים לערך), פרויקט בניה למגורים התנהל בצורה מאוד פשוטה. היזם בנה והרוכשים שילמו לפי הלו"ז המסוכם. כך זה נמשך על מי מנוחות עד לבואם של מספר מקרים בהם הקבלן פשט את הרגל והרוכשים נשארו ללא דירה. מכאן נולד לו חוק המכונה היום "חוק מכר דירות" או בשם הרשמי –  חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 – אשר הגדיר כללים ראשוניים לליווי בנקאי, אשר הלכו והשתדרגו ככל שעבר הזמן. הבנק מתוקף תפקידו מחייב את היזם למנות מפקח מטעמו לכל פרויקט (לרוב – שמאים). עם תחילת הביצוע עורך המפקח דוח ראשון הנקרא – דו"ח פיקוח מס' אחד, וכך ממשיכה הספירה עד לחודש האחרון של הפרויקט. אבל, בד"כ, בנק מאשר את הפרויקט לפני תחילת הביצוע ולצורך כך מחייב את היזם בעריכת דו"ח אשר ביכולתו להעיד על כדאיות הפרויקט. וכך, עורך המפקח בטרם תחילת הליווי, ובהנחיית הבנק, את דוח בחינת הכדאיות וקורא לו דו"ח "0".

מה הפרקים העיקריים שמופיעים בדו"ח אפס?

 1.מטרת חוות הדעת – לבקשת מי נערכת חוות הדעת, למה חוות הדעת נועדה (לווי פיננסי של הפרויקט וכו'), גישה שמאית להערכת השווי,  הסתייגויות שימוש.

 2.תיאור הפרויקט – תיאור הבניין במצב הנוכחי, מה מתוכנן לבצע, מודל תכנוני, המימון הנדרש.

 3.פרטי רישום – גוש, חלקה, שטח חלקה, מגרש, שטח מגרש, מיקום וכו'.

 4.מצב משפטי – אישור זכויות (בעלות, חכירה וכו'), פרטי חוזה חכירה (תקופת החכירה, מטרת החכירה, קיבולת הבניה, התמורה, מועד להשלמת העסקה), הסכמים נוספים (אופציה, קומבינציה, תמ"א 38).

 5.מקורות מידע – נסח טאבו, הסכמים, חוזה חכירה, קבלות, אסמכתאות אחרות.

 6.תיאור הסביבה – העיר, האוכלוסייה והדמוגרפיה, מיקום בעיר, הבינוי בסביבה, סוגי השימושים, כבישים ודרכי גישה, רמת פיתוח, פרויקטים למגורים בעיר.

 7.תיאור החלקה – שטח, גודל חזיתות, גבולות, בינויי קיים וכו'.

 8.מצב תכנוני – תיאור תכנית שחלה על החלקה (פרטים, ייעוד, מטרה, תכליות ושימושים, זכויות בניה), אפשרויות ומגבלות (שטח עיקרי, שטח שירות, תכסית, צפיפות, מספר קומות, קווי בניין, ניוד אחוזי בניה, תנאים לקבלת היתר, תשתיות, חניה).

 9.מודל תכנוני מוצע – היתר בניה, שטחים מתוכננים לבניה, הנחות התכנון, תמהיל דירות בפרויקט, מפרט טכני.

 10.שיקולים ועקרונות – הזכויות בנכס, מיקום המקרקעין, המצב התכנוני ורישוי, אופן הצמדות, אומדנים שונים, סקר שוק עבור מחיר דירות וכו'.

 11.תחשיבים/ניתוח כדאיות הפרויקט – תקציב והוצאות, תחשיב אגרות, הכנסות, ממצאי בדיקת כדאיות הפרויקט, ניתוח רגישות, תזרים מזומנים.

המטרה העיקרית של דו"ח אפס כאמור, היא לבחון את המודל התכנוני בהתאם לחוקים ותקנות, לבדוק את העלויות, לבדוק את ההכנסות, לבצע חישוב מפורט לתזרים מזומנים ולהציג את ממצאי הכדאיות כלכלית.

בדו"ח "0" של פרויקט תמ"א 38 קיימים נושאים ייחודיים שמבטאים את ההבדלים בין הפרויקטים האלה לבין הפרויקטים הרגילים

 1.מטרת חוות הדעת – דומה לדו"ח "0" רגיל.

 2.תיאור הפרויקט – דומה לדו"ח "0" רגיל.

 3.פרטי רישום – דומה לדו"ח "0" רגיל.

 4.מצב משפטי – העברת זכויות לקרקע דורשות הסכמה מלאה של הדיירים הקיימים. הזכויות לדירות חדשות, בד"כ, אינן רשומות בשום מקום. מכאן נובע צורך משפטי לייחס את הזכויות האלה (שמוקנות ע"י החוק) ליחידה רישומית בבניין.

 5.מקורות מידע – דומה לדו"ח "0" רגיל.

 6.תיאור הסביבה – דומה לדו"ח "0" רגיל.

 7.תיאור החלקה – דומה לדו"ח "0" רגיל.

 8.מצב תכנוני – דומה לדו"ח "0" רגיל.

 9.מודל תכנוני מוצע – קיימים מספר סוגים של זכויות (לפי תב"ע מקומית, לפי תמ"א 38, לפי הקלות רשויות מקומיות וכו').

 10.שיקולים ועקרונות – דומה לדו"ח "0" רגיל.

 11.תחשיבים/ניתוח כדאיות הפרויקט – התקציב כולל מספר סעיפים ייחודיים: מיסוי מקרקעין של הדיירים הקיימים, שכ"ד לדיירים הקיימים, היטל השבחה של הדיירים הקיימים, חיזוק בניין, שיפוץ בניין וכו'.